今回は不動産投資の１つである「駐車場経営」についてまとめました！
最近ではakippa（あきっぱ）などを使えば、簡単に始められたりもするので、副業として考えていた人は参考まで！
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駐車場経営って儲かるの？
駐車場の需要はどんどんと増えているため、市場規模が拡大している分野だからこそ、安定して利益を上げやすい業界と言われています。
低リスクではじめられる資産運用としておすすめ
駐車場経営は少ない初期費用で始められるので、資産運用としてもおすすめです。
一気に大きく稼ぐわけではありませんが、はじめにしっかりとした計画を立てて実行すれば、ローリスクで長く収益を上げることができる方法ですね。
相続で得た土地など「使わずに空いている場所」がある人はそのままにしておくだけでは固定資産税がかかってしまいますが、駐車場として使えば、すぐに収益を上げやすく、利回りも多くなります。
立地条件によってかなりの収益を上げることも可能なので、不動産投資の１つとしても人気ですね。
今ならakippaという選択肢もアリ
akippa（あきっぱ）とは、空いた土地を駐車場として有効活用することができる、日本最大の駐車場シェアサービスです。
全国どこでも、登録すればすぐにコインパーキング経営を始めることができるので、初心者の人にはおすすめですね。
初期費用が必要なく、登録費・設備費などもすべて無料でできます。
akippaの使い方
駐車場の写真を送って貸出日時を設定するだけでOKです。
精算機や車止めなどの設備は一切必要ないですし、15分という短い時間から貸し出すことが可能です。
駐車場が公開されるとドライバーから予約が入り、駐車料金の支払いも、すべてakippaが代行してくれるので手間いらずです。
掲載費や月額費用も、すべて無料でできるので利益はかなり出しやすいですね。
サポート体制も整っていて、1年中24時間対応してくれ、貸し出し前から相談することも可能です。
登録方法
スマホやパソコンで簡単に登録することができます。
入力ができたら審査が行われ、実際に掲載することができます。
新聞やテレビなどのメディアでもよく取り上げられていて、ネット上での評判や口コミも良いので、「難しいことはよく分からないけど、とりあえず始めてみたい」という人にはおすすめ。
駐車場経営のやり方を簡単にまとめてみた
月極め or コインパーキングかを決める
まず、月極駐車場かコインパーキングの二通りになります。
月極駐車場は、1ヶ月単位で貸し出す駐車場のことをいいます。
それに対しコインパーキングは、時間単位から幅広い時間で貸し出すことが可能です。
月極駐車場の場合
月極めの場合は以下のやり方があります。
・自主経営：駐車場を借りる人を探して賃料を回収するまですべてを行います。
・管理委託：募集・賃料の回収・トラブル対応まで、すべてを業者に委託します。
管理委託にする場合は、賃料収入の5％などがかかりますね。
他にも一括借上という方法もあります。
・一括借上：管理費として手数料は割高なものの、駐車場の空き状況に左右されずに毎月一定額が業者から支払われます。
月極駐車場のメリット
長期契約のため毎月安定した収入を得ることができ、料金が支払われないトラブルが少なくてすみます。
また土地を更地に戻したり建物を建てたりと、転用がしやすいです。
一方、デメリットとして違法駐車やゴミを捨てたりなど、マナーに対する問題が比較的多くあります。
コインパーキングの場合
月極駐車場経営と大きく違うところとして、専用の設備が必要になります。
精算機、ロック板など自分ですべて管理することはかなり難しいので、どうしても業者に依頼しないといけないですね。
また自己経営にするか土地賃貸方式にするかということになります。
土地賃貸方式の方は毎月業者から一定の収入が入ってきますが、管理の手間がかからない分、その金額も少なくなります。
実際に運営内容をシュミレーションしてみる
立地
住宅地であれば月極駐車場がベストで、とくに集合住宅の近くなどもベストです。
街中などではコインパーキングの方がより活用頻度が高く、広い道で車の往来が多い場所がとくに需要があります。
商業施設や病院などの近くではコインパーキングがおすすめです。
また車が無いと困る郊外では月極め駐車場の需要が高く、都心ではコインパーキングが利用される確率が高いです。
周辺の環境で駐車場の形態を考えることが良いでしょう。
最初はプロに任せた方がいいかも
駐車場の経営は、立地と条件によって収益が大きく左右されます。
もし不動産について詳しくないのであれば、滞納や長期間の空きなどを回避するためにも最初はプロに任せて、駐車場経営を勉強していくのがおすすめ。
駐車場経営が投資に向いている３つの理由
１）初期投資額が少ない
物件と違い、始めるときの金額が40万円程度で済むのでローコストで始めることができます。
ちなみにかかるお金はアスファルトの舗装や、料金徴収機、歩道切り下げなどがあります。
また、住宅を建てることができないような小さい土地や変形した土地でも、車を駐車するスペースさえあれば始めることができるので、土地代が安いところでも需要さえあれば駐車場にして稼ぐことが可能です。
２）準備時間があまりいらない
すでに舗装がされている土地であればスピーディーに事業を開始することが可能です。
建物がある場合でも解体してから舗装するまでに１ヶ月ほどあればできますし、委託するのであれば、管理してくれる業者を選ぶだけで済むので割と楽ですね。
３）やめたくなった時にやめやすい
いつでも経営をやめやすい点もメリットですね。
ただ、立体駐車場にした場合は『土地と建物の賃貸借契約』となり、借地借家法の適用対象となることがあるので注意。
利回りは平均4%くらい
もともと持っている土地を駐車場にした場合は、実質の利回りが50％以上になることもありますが、土地を借りたり購入した場合は約4％ほどが多いですね。
コインパーキングでもだいたい同じくらいで、稼働率は立地条件が良ければ70％になることもあります。
利回りは最初にしっかりと計算するべき
もとからある土地で投資をするならばメリットがとても大きいですが、借地の場合はそこまで収益性が高くない場合も多いです。
駐車場での経営をするなら始めに考えておきたいのが利回りです。
次に説明する「初期費用・維持費用」と合わせてきちんと計算しておかないと、「思ったより儲からないな...」なんてことになるかも。
月極めとコインパーキングはどっちがいいのか
月極め駐車場の場合の賃料は、地域にもよりますが、1台あたり約5,000円から1万円が相場です。
政令指定都市では約1万円から3万円で、東京の一等地では5万円にまで値が上がります。
まずは、周辺の環境に応じて月極駐車場かコインパーキングにするか、すべての費用を計算した上で検討するべきです。
維持するための費用は？
税金
毎年かかるランニングコストは以下の通りです。
・固定資産税
・都市計画税
・事業税
・住民税
・所得税
ちなみに都市計画税は、市街化区域内に駐車場がある場合に、固定資産税に対してかかります。
建物と違って基本的に節税ができないのがデメリットですね。
そのため地価が高い場合には収益があっても実質の利回りは低くなってしまいます。
メンテナンス費用も結構かかる！
自分で経営している場合には賃料の回収、清掃、巡回、クレームへの対応などを行う必要があります。
それが面倒であったり時間がない場合には、専門の業者や不動産会社へ頼むことになりますので、その場合には管理委託料がかかります。
長期的にみてアスファルトのひび割れなどの補修費用もかかるので、それらの費用も多めに見積もっておいた方がいいですね。
収益計算
いつも満車状態で稼働率も高いとは限らないのが、駐車場経営です。
そのため、稼働率80％程度で収益を見積もっておくのをおすすめします。
また、コインパーキングはとくに月の収益にバラツキがあることも想定しておく必要があります。
管理業者に見積もってもらう場合でも、良い状況ばかりでなくあまり貸し出しのない状況でのシュミレーションも出してもらうとわかりやすいです。
近隣駐車場の相場を把握すること
近くが安く駐車場を経営してしまうと、そちらにお客さんを奪われてしまうこともあります。
周りの駐車場の設定金額は、定期的にチェックしておく必要があります。
また、金額設定は近隣の駐車場の相場に合わせるようにしましょう
もし、近隣に駐車場がない場合は公になっている土地価格の5％がおおよその目安の金額です。
確定申告
月極駐車場の経営は青色申告にしましょう。
駐車台数が50台以上あると、事業的規模となり、控除額が65万円と多くなります。
コインパーキングも、事業的規模なら事業所得としての扱いになり、青色申告で65万円控除の対象になります。
事業的規模にならない場合は雑所得となり、青色申告の適用外で控除も認められません。
